钱紧一年变态传奇新服网 | 世茂的海峡

　　观点地产网 年近古稀的许荣茂没有恋栈，已经在慢慢放手的他最终还是完成了权杖交接。

　　2019年初上任总裁的许世坛也没有让父亲失望，在过去一年里，他先以一笔规模高达10亿美元的低息长债开局，随后投入几百亿进行收并购，紧接着，一家体量堪比中型房企的区域公司世茂海峡出现在众人面前……

　　完成从百亿到千亿的蜕变，世茂房地产花了十年时间。而从千亿到两千亿，世房只花了两年时间。相比之下，许世坛掌舵下的世茂房地产，风格上似乎更像一家典型的“闽系房企”。

　　在一次业绩会上，许世坛曾经坦言，父亲最初对于管理和整个企业的发展大方向方面是比较操心的，“不过后来发现其实不管这么多，下面也能越做越好后，他也就慢慢放手了。”

　　一脉相承的是，许氏父子对于资本的重视程度如出一辙。早在其他同行仍在规模狂奔时，许荣茂便开始提出要降负债控财务，以至于业绩一度低迷，被一路超车。

　　前人栽树后人乘凉，许荣茂给儿子留下了一个虽然发展不快，但却胜在财务稳定的公司。而历经了父子两代的世茂房地产，如今也在发酵着某种变化。

　　风起并购

　　当年在地产圈里，许荣茂有着“豪宅教父”的称号，定位高端产品的发展路线让其在地产市场迅速占据了一席之地。

　　但成也萧何败也萧何，这样的产品定位下，也注定了在走“高周转”扩张路线时不会太过顺利。事后许荣茂也曾反省过：“我们前两年增速太快，导致负债太高，库存太多，利息也上去了，工程质量也没控制住。”

　　几年调整之后，世茂房地产已经缓过气来并拥有了一定积累。与此同时，许世坛掌舵下的世茂选择了另一种规模扩张的方式。

　　“2019年70%以上的土储都将来自并购。”许世坛没有食言。

　　2019年春节刚过，有关世茂并购的公告接踵而至，仅在三月份便收购了四个项目。交易的另一方包括了泰禾集团(000732,股吧)和万通地产(600246,股吧)，分别将杭州蒋村项目51%股权、南昌茵梦湖项目51%股权、厦门漳州红树湾项目40%股权，以及河北香河项目70%股权转让给了世茂。

　　据已披露的公告查询得知，世茂房地产2019年一共有约20次的并购动作，相当于平均每18.25天便会传出一次有关世茂并购的消息。

数据来源：企业公告、观点指数整理

　　许世坛曾向观点地产新媒体透露说，目前披露出来的收并购，大多是因为被收购对象受到A股规定的影响，或因企业资产值比较小不得不公告的缘故，“实际上，我们还有许多（收并购）是没有公告的，并不止你们看到的这些。”

　　大量并购之下，世茂房地产土地储备总量大幅增长。截至2019年6月31日，世房土地储备为6407万平方米，较2018年底5538万平方米增长了869万平方米。

　　形成对比的是，世茂房地产2018年的土地储备比2017年增长了748万平方米。换而言之，仅上半年的土储增量便超过了2018年全年水平。

　　

数据来源：企业公告、观点指数整理

　　不难猜测，2015年、2016年两年调整为扩张攒下了不少家底。数据显示，在2017年和2018年里，世茂房地产土地储备年增幅分别达到了55.57%和15.62%，2019年上半年土储总量与2018年底相比，增幅为15.69%。

　　“不说‘收并购’，我其实更喜欢用‘合作’这个词，因为在我看来这是一次合作共赢的过程。”许世坛似乎并不希望外界给自己打上“并购王”或者是“激进”的标签。

　　在他看来，自己做的事其实大多数房企都在做，这无非就是一次“合作拿地”的过程。因为世茂收并购逻辑中，只会买下项目的部分股权，进而谋求合作开发。只不过和一般的合作拿地略有不同的是，世茂房地产是在项目已经开发到一定程度了才正式进场。

　　当被问及为何如此热衷于收并购时，许世坛称：“首先，这些并购是安全的，其次，并购有一个好处，可能对方已经开发了一半，我们买进来再卖出去就很快。”

数据来源：企业公告、观点指数整理

　　快，是许世坛看重并购的关键因素之一，这样做最为直观的成果是世茂房地产上半年销售顺利迈过千亿，全年销售总额则达到2600.7亿元，重新进入了房企排行前十之列。

　　并购给世茂房地产带来了收获，但事有两面，并购自然需要大量资金作为支撑。在2019年这样融资环境偏紧的情况下，世茂房地产能否确保资金链流转安全，再者，并购项目未来的周转又能否顺畅、快速……未知的事还有很多。

　　据接近企业的人士透露，世茂房地产大部分收并购都是以债务重组方式完成的，实际支付的资金并没有众人想象中这么多。但尽管如此，许世坛仍承认，全年拿地额度预计会超出原本划定的1000亿“安全线”，因为下半年好的收并购机会更多。

　　资本窗口

　　2019年以来，融资管控频频发生。在7月份，曾有多家信托收到银监视窗指导，要求严格执行相关监管要求。

　　由于世茂房地产上半年并购项目大多为在建项目，符合“432”的监管要求，因此基本未受信托公司被窗口指导的影响。

　　尽管如此，“缺钱”的焦虑仍萦绕在每一个房企心上，世茂房地产也不例外。截至2019年11月，世房一共进行了8次融资活动，其中包括两次发行美元债、两次发行公司债以及三次贷款融资。

　　值得注意的是，世茂房地产2019年发行美元债的次数不多，但从规模来看却远超了许多同行。年初发行了10亿元美元债后没多久，再次融到了一笔同是10亿规模的美元债。

数据来源：企业公告、观点指数整理