钱紧一年变态传奇新服网 | 世茂的海峡(2)

　　得益于资本市场积累下的信用和发债窗口期的影响，世茂房地产两次美元债的利率都处在中等水平。按先后顺序，两笔美元债的利率分别为6.125%和5.6%，债务期限分别为5年、7年。此后不到一个月，世茂房地产再获8.38亿美元及39.94亿港元四年期银团贷款。

　　据相关资料披露，世茂房地产这几次融资所得资金大部分用于偿还现有债务——凭借上述发行的20亿美元长债，顺利置换了11亿美元的债务，利息为8.375%。

　　“以旧换新”是目前房企的偿债方式，并不稀奇。其中，实现“长债换短债”和“低息换高息”，是企业最希望看到的结果。

　　不过，在融资渠道并不通畅时，地产商们往往会退而求其次，更多追求的是获得融资机会，在成本考量时则会放低要求。

　　事实上，世茂房地产所获得的发债利率在同规模房企中并不算突出。能够类比的是，绿地2019年9月底发行了一笔美元债，利率最低为5.75%；龙湖同样于9月发行了一笔8.5亿美元优先票据，票息为3.95%。

　　但不管怎么说，成功融资让世茂房地产的“钱袋子”充盈了起来。截至2019年6月30日，共有现金及银行结余（包括受限制现金）约为522.34亿元，较2018年底增长了26.57亿元。此外，还有未动用的银行及金融机构融资额度约400亿元。

　　

　　

数据来源：企业公告、观点指数整理

　　与扩张上的“狼性”形成对比，许世坛对于财务风险的管控一如其父亲那样谨慎。

　　上半年频繁融资之后，世茂房地产净负债比率由2018年12月31日的59.4%略微上升至59.6%，这已经是该企业净负债比率连续第8年维持在60%左右了。

　　不过，在债务构成部分中，“银行借贷、金融机构借贷及债券”这一项里的一年以下借贷金额占比达到了35%，短期偿债仍存在一定压力。继续优化债务结构，以低息长债置换短债或许会是世茂房地产新一年里需要关注的工作之一。

　　世茂的海峡

　　资本上谨慎是出于对形势的判断和确保“活下去”的考虑，但在竞争激烈地产市场中，跨越海峡不会缺位。

　　在钱袋子被收紧的2019年，房企精简人员、末位淘汰以及区域调整等种种迹象正在表明，在“勒紧腰带”同时，还必须对“适者生存”这一定律有足够的尊重。

　　临近年底，世茂房地产旗下一家名为“世茂海峡”的区域公司引起了关注。据消息称，世茂集团助理总裁、华南地区公司董事长兼总裁王国雄离职，华南区域下面多个重要项目和城市公司，年底前由世茂海峡发展公司代管。

　　事实上，这已经不是世茂海峡第一次引起注意了，不管是并购、超车还是重回前十，世茂房地产2019年不少大动作背后，或多或少都有着世茂海峡的身影。

　　据相关人士透露，世茂房地产2019年收并购泰禾、粤泰、明发等企业的项目，大部分交由该区域公司操盘，其中包括了佛山院子、广州天鹅湾等项目。

　　世茂海峡原是世茂福建地区公司，有人称，2019年或许算得上是世茂海峡的“出道之年”。

　　从官方公告来看，世茂海峡最早出现在2018年年度报告上，仅寥寥一句：“世茂福建地区公司2018年的销售金额稳居福建第一名。”

　　半年后，世茂福建更名为世茂海峡，随后在世茂房地产2019年中期业绩公告中，首次提及了“世茂海峡”这一名称，以及该公司的发展规划。

　　世茂房地产指出，该区域公司在2019年里“立足福建、面向全国”，并开启“深耕核心都市圈、纵深战略城市群”的规模化发展。

　　不管怎么看，这样的发展定位都不像是一家区域公司应该有的待遇，更像是整个世茂体系中除了世茂股份(600823,股吧)、世茂房地产外，，新兴崛起的“第三个世茂”。事实上，这家区域公司也早已突破了区域的限制，地产版图已经扩张到了9省30市。

　　与此同时，2019年前十个月，世茂海峡销售额达655亿元，对比观点指数研究院发布的前十月房企销售榜单，这一成绩足以排到第44位。

数据来源：企业公告、观点指数整理

　　在业绩报告中，世茂房地产表示，世茂海峡未来将继续“探索区域型标杆房企发展新路径”。而所谓的“新路径”，或许指的就是在区域公司之间引入竞争机制。

　　诚然，在竞争越发激烈的地产丛林，想要不被外人淘汰，最好的办法就是自己先在内部竞争，优胜略汰。

　　据了解，在世茂房地产新的管理架构中，区域公司拥有更大权力和自由度，集团更多担任的是服务者和监督者的角色。在这样的“游戏设定”下，竞争机制将迅速形成。

　　随着地区公司的松绑，同一宗地块可以引起各地区公司之间的争夺，而最终由世茂房地产根据利润率、IRR、现金转正时间三项指标，决定授权予哪个地区公司。

　　因此，竞争已经开始在第三层级传递开来。除了世茂旗下各区域公司开始竞争，区域公司下的子公司也已经加入到了这场“群狼行动”中来。

　　据世茂海峡发展公司董事长兼总裁吕翼表示，世茂海峡已经对下面的子公司放权，将会培育5家超过100亿元的城市公司，其中有两家超过200亿元。

　　按照理想状态，这样的模式最终似乎会形成一个“层层开花”的局面。

　　但未来就像是阿甘那盘巧克力一样难以预测，世茂旗下共有苏沪、海峡、华南、香港、浙江、华中、西部、山东、华北八个区域公司。2019年“出道”的世茂海峡究竟只是“又一个世茂”，还是意味着区域竞争崛起的开始，则需要时间来给出答案。

（责任编辑：徐帅 ）