10年前最赚钱行业凉了？仓库空置率上升，预期回报率成1.80传奇新服网…
2020年的疫情黑天鹅使得物流“地产+基金”模式难以为继，预期的投资回报率成了1.80传奇新服网，物流地产进入结构性调整期，出现大面积的空置，增值服务水中花镜中月，这些都来源于5年前的物流地产大跃进！
是仓库有使用决定权的经理，工资5000左右，一年回扣能弄几十万不给回扣，人家凭啥就租你家仓库，仓库多的是。
今年快递快运和大型三方物流负责仓储的人都很肥，靠租仓库吃回扣。这里面其实就是潜规则，全国各地都一样。比如某负责组仓库的经理，甲库给他1元每平米每月好处，另一家挖的时候给他2元。
为什么会这样，因为没有其他方法，供大于求，大跃进之后满地鸡毛，物流地产商什么靠服务提升客户粘性和附加值都是意淫！
1、喧闹的2018年
地产基金系：
国内房企涉足物流地产领域，从进入模式以及参与程度的不同主要可以分为房企主导运营、收购参股物流企业、与传统物流企业合作、与电商企业合作这4种类型。
但是房企主导运营物流地产的情况比较少。因为物流地产和传统的住宅地产完全不同，传统开发商也是外行。万科在物流地产行业的投入比较大，不仅牵头做了世界物流地产企业普洛斯的私有化工作，还在国内专门成立了一支物流地产基金，认缴出资额达30亿元。
2018年进入的还有不温不火的平安地产、华夏幸福、绿地、，还有宇培、嘉里大通的孪生兄弟嘉浩，黑石、复星、安博、深国际，还有新贵满帮、与万科一战成名的宝能都在物流地产上投入重金。
电商零售系：
电商行业的领军企业京东和苏宁也都已在物流地产业风生水起，凭着销售额纳税落地取得了众多的土地资源。国美安迅刚刚同拼多多联姻，菜鸟这块金字招牌的RDC已经在枢纽型城市落地多年。百丽物流已布局全国RDC，销售类企业凭借税额还是很容易拿到土地资源的。
电商企业做物流地产有两个好处：一是产业协同的好处，电商的运营需要物流做支撑；二是物业增值的好处，所谓物业增值，最基本的就是为发展物流地产拿到的工业用地部分的增值。
另外还有转战的宝能凭借汽车项目，生鲜羡慕狂圈土地，陨落的海航也有很多土地储备，电商零售的圈地运动基本已经告一段落；面对销量下滑，已停止新项目的推进。
快递快运系：
随着四通一达的上市，顺丰、圆通、申通等一系列的企业投入了巨大的资金进行基础设施的改进，地产资产并入报表显得非常划算，快递类上市企业是地方政府的物流园首先是招商的重点。
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还有独树一帜的传化，凭借党支部的金字招牌，在枢纽城市布点速度在加快；新贵满帮也加入到战团。
2、物流基金的运营隐患无限
物流地产基金系以物流地产为投资对象的投资基金。而物流地产则是以企业物流需求为导向开发的物流设施的不动产载体，属于工业地产的一种，在普通地产服务的基础上，融入物流服务。
一般而言，物流地产可能包括物流园区、物流仓库等设施。因此，不同于一般酒店、写字楼等商业地产的独立性，只要单体项目位置佳、资产管理优质就有提升租金的很大空间、就可能取得理想的投资回报，物流地产的投资往往需要以点连线带面，形成整体化布局，才能实现规模效应，有效提升物流效率，从而提高收益回报。根据普洛斯官网显示，截至2018年8月，其在中国39个主要城市投资、建设并管理着280个物流园、工业园及科创园，物业总面积为2,870万平方米。
建造一个仓库已需要很大勇气的，从选址到同政府协商拿地，同建筑商讨价还价，同设计师事务所不断沟通容积率、大双边，出入口配套楼，建好之后还要为出租率价格后疼不已。
以基金形式进入物流行业成为趋势。
仅就这些基金而言，如果均募资到位，将有千亿元资金进入到物流地产行业中来。上海作为金融中心，所以大部分物流地产商的总部都在上海。
一方面是有杠杆作用，因为物流行业发展的周期很长，需要的资金投入很多，全部使用自有资金对企业而言压力较大，企业通过发起或参与到基金中的方式，可以用有限的资金做自己想做的事；另一方面，还是因为物流地产在中国还处于发展阶段，相关项目能否成功还是未知数，如果企业全用自有资金，风险会比较大，发起一只基金，多个企业共同参与，可以分散风险，同时聘请专业的基金管理人对基金的使用、投向进行规划，能对风险进行较好的把控。
根据国家统计局的数据，全国营业性通用仓库面积已超10亿平方米。目前市场比较被看好的物流地产领域是高标准仓库（下称“高标库”，高标库和“农民仓”的主要区别在于高标库可以运用现代化的设备进行运作，对于物流的效率提升有重大帮助；现在全国范围内高标库平均租金是每天每平方米0.8元，一般的农民仓平均租金每天每平方米0.4元） 。
在客户端，高标库的需求却未必有投资者想象的乐观。电商的需求来自于京东、阿里等大型电商，而这些电商大多已经选择自建运营的形式，而疫情使得外租变得奥无可能。
豪强逐鹿、隐患逐渐暴露!
今年到处都是出租的仓库，安得RDC经理一天接待5拨仓库招商经理。
最近物流地产运营经理离职的较多，反应了行业的下滑和瓶颈，“物流地产的盈利模式非常清晰透明，仅有10%的投资回报率。在大干快上的物流地产盛世下，国内物流仓储设施的总体规模与水平固然在迅速提升，但业内人士也看出了其中的隐忧。
一些新进入者认为物流地产就是建一个个大仓库，这种简单的想法过于天真，物流仓储设施必须在5%的空置率下才能保持10%的回报，如果空置率达到15%，利润就会完全被淹没掉。
这也意味着物流地产开发商还必须拥有强大的招商能力、充沛的客户资源以及专业的服务品质，这些因素在早期进入时往往难以被重视，却会对后期的投资回收造成致命的影响。